11.09.2023
Инвестиционен пазар
През първата половина на 2023 г. се наблюдава умерена инвестиционна активност, като повечето сделки са съсредоточени в офис сегмента. Предпазливото поведение на инвеститорите може да се обясни с очакванията им за глобално икономическо забавяне и потенциално повишение в размера на необслужваните кредити, което би могло да предостави възможности за инвестиции при условия под пазарните.
Обемът на инвестициите в България през първата половина на 2023 г. достига 68,9 милиона евро, което представлява 31% спад на годишна база (99,3 милиона евро през първата половина на 2022 г.). Липсват сделки в индустриалния и хотелския сектор, като от регистрираните сделки пет са в офис сектора и една е за имот със смесено предназначение (офиси, търговски и жилищни площи).
През първата половина на 2023 г. доходността остава на същите нива като тези, регистрирани в края на 2022 г., при всички основни сегменти: търговски площи, офиси и индустриални площи. Сделките в офис сегмента включват международни инвеститори, които излизат от две от своите инвестиции, докато процесите по продажба на два имота в градския център бяха организирани от ликвидатори и имотите бяха придобити от местни инвеститори.
Всички сделки са регистрирани в София с изключение на една сделка в град Пловдив. Най-голямата сделка за офисни площи е покупко-продажбата на Софийския офис на „Евро Пропърти” (застроена площ от 24 800 кв.м.) – закупен от „Евърти”, и покупко-продажбата на „Emerald Building” – закупена от „ЕМ ВИ ЕФ ХОЛДИНГ”.
Продажбата на Телефонната палата бе организирана от синдиците на вече неплатежоспособната „Ен Джи Пропърти”, като тя бе закупена от „Джи Пи Пи Мениджмънт”, която е свързана с друг участник на пазара на хазартни игри – „Winbet”.
Тъй като цената на финансиране в България все още е в долната граница в сравнение с други държави в Европа, очакванията са да настъпи потенциално увеличение на лихвените проценти през останалата част на 2023 г. В крайна сметка това може да доведе до натиск за повишаване на доходността, но тъй като тези процеси отнемат време, ефектите най-вероятно ще се усетят в началото на 2024 г.
Пазар на офисни площи
След силното начало на годината за пазара на офис площи в София, дейността по сключване на сделки намалява и в края на първата половина на 2023 г. нетната им заетост възлиза на 69 365 кв.м., отбелязвайки 13% спад в сравнение със същия период на 2022 г.
„Цариградско шосе” и „Хладилника” са начело, като повече от 60% от новите сделки за отдаване на площи под наем са сключени за имоти в тези райони. По-голямата част от останалите сделки са разпределени равномерно между подпазарите на Бизнес парк, централна градска част, широкия градски център и бул. „България”.
Наблюдава се много по-рязко понижение в ръста на заетите офис площи в града, като нетното усвояване за първата половина на годината възлиза на едва 6 100 кв.м.
По-положителен е фактът, че обемът на свободните площи в София намалява до 18,45%, което представлява лек спад в сравнение с края на миналата година, най-вече поради много ниския обем на новите предложения през първата половина на годината. Наемодателите с ниска наличност на свободни площи непрекъснато увеличават нивата на исканите наеми, като в някои имоти това е довело до наемни нива между 15,00 евро и 16,00 евро на кв.м. за офис сгради от клас А. Средните искани нива на наемите в сегмента на площите от клас А са между 11,50 и 16,00 евро на кв.м., а за имотите от клас B те варират между 7,00 и 12,00 евро на кв.м..
Приблизително 7500 кв.м. са новите предложения на пазара в София през първата половина на 2023 г., което е най-ниският обем за последните 3 години. Други 52 000 кв.м. се очаква да бъдат добавени през 2023 г. като около 24 000 кв.м. са отложени за следващата година. Приблизително 20% от очакваните нови предложения за 2023 г. вече са предварително наети, а други 16% ще бъдат заети от техните собственици, което оставя 64% свободни за пазара.
Текущият наличен фонд от модерни офис площи за отдаване под наем в София достига 2,12 милиона кв.м. в края на първата половина на 2023 г., от които 61% се считат за клас А.
Най-високата строителна активност продължава да се наблюдава в районите на бул. „Цариградско шосе” и „Хладилника”, където се извършват почти половината от всички строителни дейности.
Пазар на търговски площи
Както и през миналата година, през първата половина на 2023 г. тенденцията на бързо развитие на ритейл паркове продължава с отварянето (включително разширяването на съществуващите паркове) на 35 000 кв.м. в цялата страна.
В края на първата половина на 2023 г. в България има 46 ритейл парка с над 410 000 кв.м. брутна отдаваема площ. Важно е да се отбележи, че те са доста равномерно разпределени в цялата страна. Основният фокус на търговците остава върху областните градове и по-малките населени места под 100 000 души.
Нарастването на потребителското търсене, съчетано с развитието на търговските вериги, доведе до значително разширяване на ритейл паркове в малките градове с население от 50 до 100 хиляди души.
В София има 3 ритейл парка с обща брутна отдаваема площ от 80 000 кв.м. и с 99% заетост.
Очертават се следните тенденции в потребителското поведение: по-бюджетно пазаруване, по-често посещение на магазините с цел по-добро разпределение на семейния бюджет, по-голямо внимание към качеството и характеристиките на продуктите. В някои случаи потребителите се отказват да пазаруват от търговците на дребно, които харесват, защото са изправени пред цената като основен фактор при вземането на решения. За търговците на дребно е от ключово значение да фокусират предложението си върху цената.
Средният процент на свободни площи в съществуващите ритейл паркове е малко под 5%. Общата наличност на модерни площи в страната, включително търговски центрове, ритейл паркове и аутлет центрове, се е увеличила с 42 400 кв.м. през първата половина на 2023 г. В момента общата наличност възлиза на над 1,21 милиона кв.м., от които 548 800 кв.м. опериращи в София.
С 823 400 кв.м. площи в цялата страна, в сегмента на търговските центрове няма новооткрити обекти през последните няколко години, като такива не се очакват и през тази година.
През първата половина на 2023 г. и в София не е открит нито един ритейл парк.
През първата половина на 2023 г. в България са открити два ритейл парка: Холидей парк Перник и Ритейл парк Сандански, с обща разгъната площ от 28 000 кв.м.
Проектите за ритейл паркове, планирани за София, са с обща площ от 227 400 кв.м. брутна отдаваема площ. Пускането им на пазара се очаква в края на 2024 г. или началото на 2025 г.
Индустриални площи
През първата половина на 2023 г. се отбеляза слаба активност на наемния пазар на индустриални имоти, като в същото време се наблюдават и ниски нива на свободните площи. Обемът на изпълнените проекти през периода достига 114 600 кв.м. Повечето от тях обаче се използват от собствениците им. Брутната им заетост през периода достига 81 000 кв.м. От тях нетната заетост възлиза на 60 800 кв.м., почти два пъти повече в сравнение с първата половина на 2022 г.
Въпреки сравнително големия брой новодоставени индустриални обекти, нивото на незаетите площи продължи да намалява през първата половина на 2023 г., достигайки 1,5%. Това показва, че търсенето е силно и секторът се намира в добра форма.
През първата половина на 2023 г. най-малко свободни складови площи има в източните райони на София, като свободните площи са под 1%.
Приблизително 190 000 кв.м. индустриални площи са в процес на изграждане в София, като се очаква те да бъдат завършени през следващата година. Други 100 000 кв.м. са в процес на изграждане в други региони на България. По-голямата част от тези площи са предназначени за ползване от собствениците им. Зоните в процес на активно застрояване в София са държавната промишлена зона в западната част на града и района на околовръстния път на София на изток. Проектите в рамките на околовръстния път на града се ползват с голямо търсене за дейностите по електронна търговия.
През първата половина на 2023 г. наемите продължават да растат. Наемите на първокласни логистични площи в София достигат нива от 5,2 евро / кв.м. / месец за помещения над 10 000 кв.м. Наемите за малки и средни по размер площи са на нива от 5,6 евро / кв.м. / месец. Ръстът на цените е движен от нарастващите оперативни разходи и се очаква допълнително да се увеличи.
Много наематели разчитат на проекти, изградени по поръчка, които са планирани и изпълнени, за да отговорят на техните специфични изисквания.
Предпочитаният район за индустриална и логистична дейност е летище София, където свободните площи са много малко, а наемите са по-високи, достигайки до 6 евро на кв.м. Новият комплекс „София еърпорт център”, който все още не е въведен в експлоатация, вече е отдаден под наем. Предлагат се новопостроени модерни складове в покрайнините на София на малко по-ниски наемни нива.
Жилищни имоти
През първото тримесечие на 2023 г. се наблюдава увеличение от 2% на новите жилища, предложени на пазара, спрямо първото тримесечие на 2022 г., като нововъведените в експлоатация единици са 1430. През първото тримесечие на 2022 г. нововъведените в експлоатация жилища са 1403.
През първото тримесечие на 2023 г. София регистрира 12,4% ръст на пуснатата на пазара нова полезна жилищна площ спрямо първото тримесечие на 2022 г., като тя достига 166 244 кв.м. Това следва спад от 19% през първото тримесечие на 2022 в сравнение с първото тримесечие на 2021.
През първата половина на 2023 г. в София се наблюдава спад на сделките с недвижими имоти от 12% спрямо първата половина на 2022 г., като броят им възлиза на приблизително 15 000 сделки, съгласно данни на Националната агенция по вписванията.
През второто тримесечие на 2023 г. средната продажна цена за жилищни имоти в София (старо и ново строителство) се увеличава до приблизително 1830 евро/използваем кв.м., с включен ДДС, в сравнение с 1800 евро/ кв.м. през четвъртото тримесечие на 2022 г., което представлява увеличение от приблизително 1,7%.
Според Индекса на цените на жилищата (ИЦЖ), публикуван от Националния статистически институт (НСИ), средните цени на жилищата в България показват спад през периода от 2008 г. до 2010 г., след което в годините до 2016 г. те претърпяват леки колебания, преди да започнат период на устойчив растеж до 2023 г.
Първото тримесечие на 2023 г. отбеляза увеличение на ИЦЖ, като той достига 177,93 единици, в сравнение със 175,14 единици през четвъртото тримесечие на 2022 г., което е приблизително 2% увеличение. Цените на новите жилища леко се понижават от 161,98 единици до 160,41 единици, което е приблизително 1% намаление, а цените на съществуващите жилища се повишават от 183,36 единици през четвъртото тримесечие на 2022 г. до 189,17, което е увеличение от приблизително 3%.
