Доклад за град София за първото полугодие на 2021 г.: По-голяма устойчивост на инвестиционния и индустриалния сектори

София, август 2021 г. - Дейността на българския пазар на недвижими имоти беше силно повлияна от кризата с COVID-19, но станахме свидетели на по-голяма устойчивост от страна на инвестиционния и индустриалния сектори, които регистрираха увеличение през последната година според Доклада за град София за първото полугодие на 2021, публикуван от консултантската компания за недвижими имоти JLL. За 2021 г. прогнозите са все още положителни, по-специално за пазара на инвестиционни имоти и за сектора на индустриалното развитие.

Докладът е изготвен с подкрепата на IPC Partners Bulgaria, което направи възможно събирането на цялата релевантна и актуална информация за пазара на недвижими имоти в България, с акцент върху София.

Пазарът на имоти на дребно е основна цел за инвеститорите

Доходността от първокласни офиси остана стабилна през първото полугодие 2021 г. със 7,50%, докато доходността от първокласните търговски центрове се увеличи от 7,25% през второто полугодие на 2020 до 7,50% през първото полугодие на 2021 г. Въпреки това през същия период доходността от първостепенните промишлени предприятия се сви от 9,00% на 8,00 %. Вероятно доходността ще се увеличи като цяло през останалата част от 2021 г.

Инвестиционната активност през първата половина на 2021 г. беше умерена. Към момента обаче международните инвеститори остават предпазливи заради здравната и икономическата криза. Някои от тях отложиха инвестициите си, особено в сегментите търговия на дребно и офиси. Освен това до март 2021 г. международните пътувания бяха ограничени, което също възпрепятства договарянето на нови сделки.

Имаше две инвестиционни сделки през първото полугодие на 2021 г. Първата беше продажбата на търговски център Мега Мол в северната част на София, продаден от Real Holding Mega Kit на Maverick GR. Стойността на сделката беше 18 милиона евро. Въпреки че сделката беше сключена в края на 2020 г., тя бе обявена през първото тримесечие на 2021 г.

Втората инвестиционна сделка беше продажбата на друг мол, разположен в Стара Загора.

Парк Мол Стара Загора беше придобит от Технополис - български инвеститор, от банка Уникредит, за над 8 милиона евро.

Може да станем свидетели на по-висока инвестиционна активност през второто полугодие на 2021 г., тъй като вероятно ще има увеличение на броя на необслужваните активи. Някои инвеститори може да се възползват от отстъпките, особено предвид ниските лихвени проценти и изобилието от ликвидност на финансовите пазари.

Търсенето на офис площи нарасна през второто тримесечие

Общият обем на наемите за първото полугодие на 2021 г. достигна почти 70 000 м² след много силно представяне през второто тримесечие на годината, което доведе до нови сделки за над 50 000 м² офиси. Пазарът все още е доминиран от обновявания и премествания от по-стари сгради към нови проекти.

Нетното усвояване възлиза на над 28 500 м², което е ръст в сравнение с резултата от първото тримесечие – това е положителен сигнал за засилените дейности по разширяване на обитателите.

През първата половина на 2021 г. пазарът започна бавно възстановяване и увереността на компаниите доведе до увеличаване на наетите площи през второто тримесечие спрямо предходното тримесечие. Този резултат е подхранван и от няколко забележителни сделки, които бяха приключени през второто тримесечие. Сигналите за възстановяване се подкрепят от интереса на наемателите за преминаване от по-стари към по-нови сгради, с по-добри технически характеристики, като в процеса запазват или дори увеличават наетата площ. Новите подходи за офисите сега се пренасочват към помещения с по-големи открити пространства, с повече „споделени работни места“, зони за сътрудничество, обучение и отдих.

Тъй като по време на периода на локдаун и след него повечето компании, работещи в секторите на услугите, IT&BPO са били активни при наемането на нови служители, техният брой всъщност се е увеличил и въпреки широко разпространената политика за „хоум офис“, от тях се очаква да запазят или дори да увеличат наетите площи, което би могло да бъде допълнителен двигател за възстановяване на пазара.

През първото полугодие на 2021 г. процентът на свободни офиси се е увеличил до 14,5% в резултат на отварянето на нови места, малко от които са имали по-голям процент предварителни договори.

През първото полугодие на 2021 г. в София бяха открити нови офиси на обща площ 94 000 м², което е почти половината от планираното за годината. Всички новооткрити сгради са от сегмент клас А, разположени на главни пътища и крайградски зони.

Сред основните новооткрити места през първото полугодие на 2021 г. бяха NV Tower с 31 000 m² GLA, Park Lane с 24 000 m² GLA, Балкански бизнес център с 29 000 m² GLA и EN Building с още 10 000 m² GLA.

Настоящата наличност в София се увеличи до 2,45 милиона м² в края на първото полугодие 2021 г., от които 73% се считат за клас А.

Очаква се около 130 000 м² от офис площите да бъдат завършени през втората половина на 2021 г., а допълнителни 135 000 м² са планирани за завършване през 2022 г.

Умерена дейност по отношение на отварянето на нови магазини

Несигурната среда, причинена от локдауна, се отрази зле на продажбите и плановете за разширяване на много от обитателите. През първото полугодие 2021 г. беше регистрирана умерена активност по отношение на отварянето на нови магазини, с приблизително 8 500 м² новооткрити в съществуващите търговски центрове в София. За сравнение, за 2020 г. имаше 38 600 м² нови магазини. Това представлява сериозно намаление, което е резултат от блокирането и общата тенденция на намаляване на икономическата активност.

Процентът на свободните работни места в София се е увеличил от 5% до края на 2019 г. на около 7,9% до края на 2020 г., като през първото полугодие на 2021 г. леко е намалял до 7%. През първото полугодие на 2021 г. имаше по-ниска активност от гледна точка на нови отваряния в сравнение с предходните години. Много разширения и нови навлизания на пазара биват отлагани.

Следвайки същата тенденция като през 2020 г., не се очаква да бъдат откривани нови търговски центрове в София през 2021 г. и дори през 2022 г.

В момента фокусът на предприемачите и търговците на дребно се измества от търговските центрове към търговските паркове. Редица такива проекти бяха започнати през четвъртото тримесечие на 2020 г. и се очаква да бъдат реализирани през 2022 г. Всички тези търговски паркове се намират извън София.

През 2021 г. единствените търговски паркове, които се очаква да бъдат отворени, ще са Парк Севлиево с 5000 m² GLA през четвъртото тримесечие на 2021 г. и Ямбол парк през септември 2021 г.

През този период започна изграждането на друг проект, Ритейл Парк Първомай.

В началото на 2021 г. общият запас в сегмента на търговските паркове възлиза на 179 000 м², концентриран предимно в София и Пловдив. В регионалните градове се разработват по-малки проекти с GLA от приблизително 50 000 m², които са в процес на изграждане.

Силна лизингова дейност за индустриалния сектор през първото полугодие на 2021 г.

Брутното придобиване достигна почти 31 000 м² през първото полугодие на 2021 г., от които нетното представлява около 23 000 м².

Кризата с COVID-19 и блокирането на много физически магазини насърчиха онлайн търговията и по този начин увеличиха търсенето на складове от страна на компании за електронна търговия. Основният им интерес е към помещения от 1000-5000 м² в границите на град София.

Предприемаческата активност през първото полугодие на 2021 г. беше доста слаба и само около 17 900 м² бяха доставени през периода.

Други 300 000 м² са в процес на изграждане, от които само приблизително 31% се отдават под наем, останалите се ползват от собственици.

Логистичният пазар регистрира значителна активност. Има тенденция логистичните оператори, дистрибуторските и куриерските компании да се разширяват в базите, където вече работят.

Пазарът на наеми остава по-слабо развит за сметка на инвестициите в имоти за собствено ползване. Като пример българската компания Метрика (част от международната група на френския пощенски оператор La Poste) откри през май нов логистичен център за комплексно складиране и цялостни услуги за електронна търгови с площ от 1900 м² в Индустриална зона София - Божурище.

Забележка за редакторите:

За JLL

JLL (NYSE: JLL) е водеща фирма за професионални услуги, специализирана в управление на недвижими имоти и инвестиции. JLL оформя бъдещето на недвижимите имоти за един по-добър свят, като използва най-модерната технология за създаване на възнаграждаващи възможности, невероятни пространства и устойчиви решения за недвижими имоти за своите клиенти, хора и общности. JLL е компания от Fortune 500 с годишни приходи от 16,6 милиарда долара, дейност в над 80 държави и глобална работна сила от повече от 93 000 към 31 декември 2019 г. JLL е търговско наименование и регистрирана търговска марка на Jones Lang LaSalle Incorporated . За допълнителна информация посетете jll.com.

Докладът може да бъде изтелгелн от тук

Контакт      

Контакт Кристина Лапаску
Телефон 0744 488 408
Имейл Cristina.lupascu@eu.jll.com

Instagram: https://www.linkedin.com/company/jll-romania-research/
Facebook: https://www.facebook.com/officefinder.ro/