Българският пазар на недвижими имоти през 2020 г.: Инвестиционната активност и индустриалният сектор показаха устойчивост

 Сегментите от пазара на офис площи и търговски площи бяха засегнати от ограниченията, причинени от кризата с Covid-19

 София, март 2021 г. - Активността на българския пазар на недвижими имоти беше силно повлияна от кризата с Covid-19, но същевременно бе наблюдавана по-голяма устойчивост за инвестиционния и индустриалния сектор, и при двата от които бе регистрирано увеличение през последната година. За 2021 г. прогнозите както за пазара на инвестиционни имоти, така и за сектора на индустриалните имоти продължават да бъдат положителни, според Доклада за град София (Sofia City Report) за втората половина на 2020 г., публикуван от JLL Румъния с подкрепата на IPC Partners България.

  Инвестиционният пазар отбеляза ръст през 2020 г. въпреки пандемията

 През 2020 г. общата стойност на инвестиционните транзакции в България възлиза на приблизително 216 милиона евро в сравнение със 170 милиона евро през 2019 г.

 Инвестиционната активност през първата половина на 2020 г. беше значителна. В момента обаче международните инвеститори са предпазливи заради здравната и икономическата криза. Някои от тях отмениха инвестициите си, например в сегментите за търговски и офис площи. Освен това от март 2020 г. бяха наложени ограничения на международните пътувания, което също играе роля при договарянето на нови сделки.

 През втората половина на годината бяха сключени няколко по-малки сделки, например сделката за продажба на хотел Holiday Inn в София от Meridian Leisure Hotels на Videolux Holding за 15 милиона евро, продажбата на Мол Велико Търново от VT Mall на AGI- BRE Participations 3 за 12 милиона евро, както и продажбата на офис сградата на „Цар Освободител“ № 6 в София от „Сердика Пропъртис“  на „Мавели“ за 10,85 милиона евро.

 „През 2021 г. може да се очаква по-висока инвестиционна активност, тъй като е вероятно да има увеличение на броя на необслужваните кредити. Някои инвеститори могат да се възползват от отстъпките, особено като се имат предвид ниските лихвени проценти и изобилието на ликвидност на финансовите пазари“, коментира Мая Балтаджиева, управляващ партньор на IPC Partners България.

 Доходността от първокласните офис площи остана стабилна през второто полугодие 2020 г. на ниво от 7,50 %, а доходността от площите на първокласните търговски центрове нарасна от 7,25 % през първото полугодие до 7,50 % през второто полугодие на 2020 г. През същия период доходността от първокласните индустриални площи намаля от 9,50 % на 9,00 %. Доходността от офис площите и търговските площи остава под натиск, тъй като последиците от здравната криза засягат силно паричните им потоци. Вероятно е доходността да се увеличи през 2021 г.

 „България се радва на голям потенциал за растеж в бъдеще, който не е възпрепятстван от пандемията. Инвестиционният сегмент и по-специално индустриалният сектор доказаха своята устойчивост през 2020 г. в лицето на медицинската криза и последвалите ограничения. Въпреки че сегментите на офис площите и търговските площи бяха засегнати по-силно от извънредната ситуация, очакваме бързото им възстановяване, след като пандемията от COVID-19 в Европа бъде поставена под контрол“, казва Александру Давид, мениджър отдел Оценки и консултиране на JLL Румъния и България.

  Пазарът на офис площи беше доминиран от подновяване на договорите и премествания

 Общият обем на наетите площи в София за първото полугодие 2020 г. беше около 56 600 м², което е с 15 % по-малко в сравнение с първото полугодие на 2019 г. Отрицателната тенденция продължи и през второто полугодие на 2020 г. и това бяха най-лошите 6 месеца за пазара на офис площи до момента. Общият обем на заетите площи за второто полугодие на 2020 г. беше около 51 200 m². Пазарът е доминиран от подновявания на договори и премествания на съществуващи на пазара наематели с дял от повече от 90 % от общото усвояване.

 Годишното нетно усвояване възлиза на 8 500 м², което е рекордно ниско ниво и ясен индикатор за сериозно забавяне на пазара на офис площи през 2020 г.

 Преотдаването на площи става популярно, тъй като наемателите се опитват да оптимизират разходите си поради политиките за работата от дома и/или поради намаляване на приходите. „Компаниите стават все по-внимателни по отношение на увеличаването на броя на служителите си или наемането на допълнителни офис площи и обмислят възможността да позволят на повече служители да работят постоянно от дома или да въведат хибридна система за „работа от дома - работа от офиса“, казва Константин Владов, мениджър Офис площи в IPC Рartners България.

 През втората половина на 2020 г. офисните сгради останаха до голяма степен празни, тъй като повечето от компаниите не върнаха служителите си обратно в офиса. От друга страна се увеличава търсенето на споделени офис площи. В дългосрочен план тенденциите са положителни, тъй като София е много привлекателен град за чуждестранните компании, в който да възлагат дейности на външни изпълнители и/или да централизират някои от своите глобални процеси.

София продължава да бъде едно от най-евтините места в Европа за наемане на офис служители и ще бъде притегателна точка за компаниите, които търсят по-ефективни начини за осъществяване на бизнес дейностите си. ИТ компаниите и компаниите от аутсорсинг сектора продължиха да наемат хора дори по време на пандемията и очакванията са, че тези два сегмента ще бъдат движещата сила за възстановяването на пазара на офис площи.

 През второто полугодие 2020 г. процентът на свободните офис площи нарасна бързо, достигайки 13,6 %. След интензивното изграждане на нови офис площи през 2020 г. и поради световната криза с COVID-19, се очаква свободните офис площи да се увеличат допълнително през 2021 г.

 Към края на 2020 г. съществуващите модерни офис площи в София възлизаха на 2,36 милиона м², от които 71 % се считат за клас А.

 През първото полугодие на 2020 г. в София са изградени нови офиси с обща площ от 72 000 m² и още 57 500 m² през второто полугодие на 2020 г. Следователно за цялата 2020 г. са изградени 129 500 m² в сравнение с 181 500 m² през 2019 г.

 Очаква се около 227 000 m² офис площи да бъдат завършени през 2021 г. Проектите, които вече са в процес на изграждане, нямат значителни закъснения или промяна в етажните планове. Предвид икономическото забавяне обаче и намаленото търсене на офис площи, някои от новите проекти може да бъдат отменени и е малко вероятно през следващите 12 месеца да започнат нови строежи.

 На фокус: търговските паркове

 Към края на 2020 г. общият обем на модерните търговски площи в България, включително в търговските центрове, търговските паркове и аутлет центровете, е приблизително 1,1 милиона м², от които 542 800 м² в София. В момента в страната се строят само търговски паркове.

 Процентът на свободните площи в София се е увеличил от 5 % в края на 2019 г. до около 7,9 % до края на 2020 г., като свободните площи през третото тримесечие са достигнали 9 %.

 Свободните площи извън София са се увеличили от 10,1 % на 12 % за същия период.

 2020 г. се характеризираше с по-ниска активност по отношение на новите площи в сравнение с предходните години. Разширенията и въвеждането в експлоатация на нови площи могат да бъдат отложени. Здравната и икономическата криза накараха търговците да бъдат по-предпазливи в плановете си за разширяване. Това принуди търговците да се съсредоточат върху онлайн продажбите, което обаче не може да компенсира загубите от физическите магазини. Това доведе до по-високи нива на свободни площи и оказа натиск върху нивата на наемите.

 Площите на новооткритите магазини през 2020 г. бяха само 38 600 m² в сравнение с 60 000 m² през предходната година. Това е намаление с 57 %, което е резултат от локдауна и общата икономическа тенденция на спад.

 Тъй като същата тенденция продължи през цялата 2020 г., не се очаква да бъдат открити нови търговски центрове през 2021 г. в София.

 „В момента вниманието на строителните компании и търговците на дребно се измества от търговските центрове към търговските паркове. Няколко такива проекта стартираха през четвъртото тримесечие на 2020 г. и се очаква да бъдат открити през първото полугодие на 2022 г. През 2021 г. ще бъде отворен търговски парк - Ритейл парк Севлиево, който е с отдаваема площ от 5000 m²“, казва Борислав Борисов, мениджър търговски площи и управление на имоти в IPC Рartners България.

Спряно е изграждането на проекти за търговски центрове, планирани за София.

 Година на предизвикателства за индустриалния пазар

 2020 г. беше добра година за пазара. Общото усвояване достигна почти 62 000 m² през второто полугодие на 2020 г., от които нетното усвояване възлиза на около 38 000 m².

 Кризата с COVID-19 и затварянето на много физически магазини увеличиха онлайн търговията и по този начин нарасна търсенето на складове от компаниите за електронна търговия. Основният им интерес е към помещения с площ от 1000-2000 м² в границите на София.

 2020 г. обаче беше трудна за производствения сегмент, тъй като кризата с COVID-19 засегна както международните вериги за доставки, така и международното търсене. Промишленото производство и износът намаляват през цялата година. Въпреки това България запазва своята привлекателност като инвестиционна дестинация и може да се възползва от ревизираните вериги за доставки по целия свят.

 ​Търсенето в София е фокусирано върху складове с площ от 1000 m² до 5000 m². Повечето компании, които планират да открият логистични центрове в София, са глобални оператори, които търсят модерни складове. Поради липсата на съществуващи възможности, те предпочетоха да наемат построени по поръчка проекти или да притежават своята материална база.

 На пазара вече има значителен обем нови площи, така че наемателите ще разполагат с повече алтернативи. Въпреки че софийският логистичен пазар отбеляза слаба активност през първото полугодие, което се дължеше най-вече на подновяване на договори и на заети от собствениците площи, второто полугодие беше значително по-добро и отчете най-доброто представяне през последните няколко години.

 Понастоящем пазарът на логистични площи е най-атрактивният сегмент за инвеститорите. Добрите нива на търсене, процентът на свободните площи, наемите и доходността на пазара на логистични площи около София доведоха до няколко заслужаващи вниманието инвестиции в парцели. Една от тях беше закупуването на 175 000 m² парцел от CTP, които планират да изградят логистичен парк с площ от 100 000 m² до края на 2021 г. Осъществени бяха и няколко сделки със земя в индустриалните зони около София.

 Софийският пазар на индустриални площи приключи 2019 г. с увеличение на предлагането в резултат на завършените няколко големи проекта с производствени и логистични площи. Повече от 260 000 м² са новите доставени площи за цялата година като общият обем от индустриални площи достигна почти 1,3 милиона м².

 Въпреки това, активността през първото полугодие на 2020 г. беше слаба и през периода бяха предоставени само около 60 000 m². През второто полугодие на 2020 г. бяха изградени допълнителни 66 500 m². Така общият размер на площите достигна приблизително 1,4 милиона m² в края на 2020 г.

 Още 298 560 m² са в процес на изграждане, от които приблизително 70 000 m² са за отдаване под наем. Наемните нива на първокласните индустриални площи за отдаване под наем в София останаха стабилни през второто полугодие между 4,2 - 4,4 евро за квадратен метър на месец. Все още най-популярният район е летище София, където процентът на свободните площи е много нисък и наемите обикновено са по-високи. В покрайнините се предлагат новопостроени модерни складове с малко по-ниски наеми с размер между 4 и 4,50 евро за квадратен метър. В северната и западната част на София имотите също стават все по-привлекателни и се предлагат между 3 и 4 евро за квадратен метър. Наемите за стари площи остават стабилни и са около 2,50 евро за квадратен метър.

 Свободните площи в индустриални проекти са около 5 % в София и се очаква да останат на това или на малко по-високо ниво през 2021 г., тъй като повечето от новите проекти се предлагат с висок процент предварително отдадено пространство. Процентът на изгражданите в момента площи също е значителен.

 Докладът може да бъде изтелгелн от тук

Бележка за редакторите:

 JLL (NYSE: JLL) е водеща компания за професионални услуги, специализирана в управлението на недвижими имоти и инвестиции. JLL формира бъдещето на недвижимите имоти за един по-добър свят, като използва най-модерните технологии, за да създаде възможности за добри доходи, качествени инвестиции и устойчиви решения за недвижими имоти за нашите клиенти, нашите хора и нашите общества. JLL е компания от първите 500 в класацията на списание „Fortune“ с годишни приходи от 16,6 милиарда долара, дейности в над 80 държави и над 91 000 служители по целия свят към 31 декември 2020 г. JLL е търговската марка и регистрирана търговска марка на Jones Lang LaSalle Incorporated. За допълнителна информация посетете jll.com.