Доклад София град H2 2021

Доклад София град H2 2021 - По-силното търсене на офис площи през 2021 г. бележи началото на процеса на възстановяване

София, 1 март 2022 г. - След като преодоля предизвикателствата, породени от пандемията COVID-19, българският пазар на бизнес недвижими имоти показва признаци на възстановяване. През 2021 г. в София са отдадени под наем общо около 155 000 м² офис площи. Това ниво е с 44% по-високо в сравнение с  2020 г. и е близко до средната стойност за последните 5 години. През същия период новооткритите магазини в търговски центрове в София възлизат на 13 500 m² през 2021 г. Освен това общо в България са наети около 85 000 m² индустриални имоти, което бележи ръст от 18% в сравнение с 2020 г. Не на последно място, обемът на инвестициите в недвижими имоти през 2021 г. достига 240 млн. евро, което е с 11% повече от предходната година, според доклада Sofia City Report H2 2021, публикуван от консултантската компания JLL.

Докладът е изготвен с подкрепата на IPC Partners Bulgaria, които предоставиха информация за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по-специално в София.

 

Инвеститорите постепенно се завръщат в България

Пазарът на инвестиции в недвижими имоти дава признаци на възстановяване, като през 2021 г. достига общ обем на инвестициите от 240 млн. евро, в сравнение с 221 млн. евро през предходната година. Във втората половина на 2021 г. се осъществи и най-голямата офис сделка през последните 3 години - придобиването на Park Lane Office в София от софтуерната компания SAP, на цена от 50 млн. евро.

Чуждестранните инвеститори постепенно се завръщат в България и очакваме 2022 г. да бъде годината, в която пазарът на бизнес имоти ще продължи постепенното си възстановяване, с повишено търсене поради наличието на капитали.

Доходността от първокласни офис и търговски центрове остана стабилна през цялата година на ниво от 7,50%, докато доходността от първокласни индустриални площи се сви от 8% през първото полугодие до 7,50% през второто полугодие на 2021 г. 

Силно търсене на офис площи през 2021 г. 

По отношение на наемите на офис площи в София, втората половина на 2021 г. бележи 22% увеличение в сравнение с първата половина на годината до над 85 000 кв. м, поради изместването на  изискванията на наемателите към по-висок клас и по-модерни офис площи. Поради този факт наблюдаваме превес на подновяванията и преместванията от по-стари сгради към по-нови и по-качествени проекти. Нетното усвояване за периода възлиза на 26 600 м² и остава сравнително слабо за цялата 2021 г.

Процентът на незаетите офис площи в София се увеличи от 14,5% в края на първото полугодие на 2021 г. до 16,5% през второто полугодие, като това засегна основно имоти от клас В и новопостроени проекти, с по-лошо развита транспортна свързаност.

Наемът на първокласни офиси е относително стабилен на нива от 15 евро на кв. м на месец в рамките на Централен бизнес район, но очакваме наемните нива в по-ниските сегменти да бъдат подложени на натиск.

По отношение на развитието на нови офисни площи в София втората половина на годината бележи 40% спад в сравнение с първото полугодие, поради отлагането на няколко проекта за 2022 г., предвид настоящата несигурност и опасенията, свързани с COVID. Трите нови офис проекта с обща площ от 55 000 кв. м са: Sinergy Tower (32 200 кв. м), Garitage Park Building 4 (19 600 кв. м) и Obsidian Building (3 000 кв. м).

Текущата наличност на офис площи в София достигна 2,5 млн. м² в края на 2021 г., 73%  от които се считат за клас А. Въпреки това офисните проекти в план и развитие са на най-ниските си нива през последните 5 години. В процес на изграждане са само около 190 000 м², тъй като строителната активност продължава да бъде сравнително слаба. 

Умерена активност по отношение на откриването на нови магазини

Несигурната среда, причинена от антиковид мерките, се отрази зле на продажбите на дребно и плановете за разрастване на много наематели, което обяснява защо през второто полугодие на 2021 г. се регистрира умерена активност по отношение на отваряне на нови магазини. В съществуващите търговски центрове в София са открити едва около 5 000 m². 

Търговските площи по главните бизнес улици продължават да затвърждават своята устойчивост. Характеристиките възприемани доскоро като слаби страни -  разпокъсана собственост, липсата на централизирана координация и пряката достъпност на открито, напоследък се превърнаха в силни страни, в контекста на пандемията.

Търсенето на клиентите е насочено към веригите в ниския ценови сегмент, дрогериите, спортните магазини, супермаркетите, както и към специализираните магазини за мебели и домашен интериор. 

В продължение на тенденцията от 2021 г., през 2022 г. не се очаква да бъдат развити нови търговски центрове в София, а дори и през 2023 г. Понастоящем фокусът на предприемачите и веригите се измества от търговските центрове тип мол към ритейл парковете. Най-големите проекти за ритейл паркове, планирани за София, възлизат на 57 184 m² GLA. Откриването им се очаква в края на 2023 г. и началото на 2024 г. 

Общият фонд търговски площи в страната понастоящем възлиза на над 1,1 млн. m²,  542 800 m² от които функционират в София. Отчетеният процент на незаети площи в България е 5%.

Секторът на индустриалните и логистичните недвижими имоти продължава да се представя много добре през второто полугодие

Брутното усвояване на индустриални площи през второто полугодие на 2021 г. достигна почти 53 600 м². Нетното усвояване е 37 500 м², като търсенето се дължеше основно на  разрастващите се компании за електронна търговия, дистрибутори, куриерски и логистични компании, които продължиха да бъдат най-активни на пазара.

Общото предлагане на модерни логистични и индустриални площи през второто полугодие на 2021 г. възлиза на 231 000 m², което е най-високото ниво за последните 10 години. Най-големия проект през периода е новоизграденото съоръжение на Орбико (32 500 кв. м), отдадено дългосрочно под наем на Мелексис България.

Новите индустриални площи за цялата 2021 г. достигнаха почти 249 000 м², което е малко под нивото от 2020 г.

В края на годината делът на свободните индустриални площи в София остана на здравословно пазарно ниво от малко над 4%, като регистрира леко увеличение спрямо началото на годината, поради увеличеното предлагане на нови имоти.

Равнището на наемите в сегмента на леката промишленост в София през втората половина на годината бележи постепенно увеличение. Предпочитаният район е летище София, където свободните площи са много малко, а наемите са по-високи и достигат до 6 евро на кв. м. 

 

Забележка за редакторите:

За JLL

JLL (NYSE: JLL) е водеща фирма за професионални услуги, специализирана в управление на недвижими имоти и инвестиции. JLL оформя бъдещето на недвижимите имоти за един по-добър свят, като използва най-модерната технология за създаване на възнаграждаващи възможности, невероятни пространства и устойчиви решения за недвижими имоти за своите клиенти, хора и общности. JLL е компания от Fortune 500 с годишни приходи от 16,6 милиарда долара, дейност в над 80 държави и глобална работна сила от повече от 93 000 към 31 декември 2019 г. JLL е търговско наименование и регистрирана търговска марка на Jones Lang LaSalle Incorporated . За допълнителна информация посетете jll.com.

Докладът може да бъде изтелгелн от тук